Informació sobre la reforma de la llei d’arrendaments urbans, aplicable als contractes d’arrendament d’habitatge.

El passat dia 19 de desembre va entrar en vigor l’última reforma de la Llei d’Arrendaments Urbans, com a part d’un paquet de “mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer” (Reial decret llei 21/2018, de 14 de desembre, BOE núm. 304 de 18 de desembre de 2018).

Les principals modificacions introduïdes son:

1r.- DURADA DEL CONTRACTE I PRÒRROGUES:

La pròrroga obligatòria per l’arrendador, o durada mínima del contracte d’habitatge, amb la reforma passa a 5 anys, i pels casos en que l’arrendador sigui persona jurídica (associació, societat limitada, cooperativa, etc.) aquest termini mínim passa a ser de 7 anys. (Abans de la reforma, el termini era de 3 anys, sense distinció entre persones físiques o jurídiques).
Què passa després? Fins ara, les pròrrogues posteriors eren anuals, però passen amb la reforma a una primera pròrroga de 3 anys, excepte si alguna de les parts ha donat per finalitzat el contracte. (Abans de la reforma, el termini de la pròrroga era d’1 any). De totes maneres, aquests són els mínims que estableix la llei, ja que la durada de l’arrendament serà la que lliurement pactin les parts, però sempre respectant aquests mínims. Res impedeix concertar un contracte d’arrendament d’habitatge per més de 5 o 7 anys.
Per tant, hem tornat al sistema anterior a 2013, 5 anys de durada mínima més 3 de pròrroga (total 8 anys) però per a les empreses arrendadores aquesta durada mínima passa a 7 anys més 3 de pròrroga (total 10 anys).

2n.- FIANÇA:

La reforma de la LAU posa un límit a la garantia addicional amb la intenció de facilitar l’accés a un habitatge als col·lectius que disposen de menys estalvis o liquiditat. La fiança obligatòria continua sent per import d’una mensualitat de renda, però addicionalment no podem exigir a l’arrendatari més de 2 mensualitats.
Això suposa que la garantia total podrà arribar a l’import màxim de 3 mensualitats (1 obligatòria i 2 addicionals de caràcter voluntari). En aquest sentit ens és igual que aquesta garantia addicional es lliuri a l’arrendador mitjançant aval o en metàl·lic, en tots dos casos opera el límit al·ludit.
No obstant això, aquest límit no serà aplicable en els contractes que en la reforma es denominen “de llarga durada”, a saber, els que es pactin inicialment per més de 5 anys (7 anys per a les persones jurídiques). O sigui, en cas de concertar una arrendament “de llarga durada”, podrem exigir una garantia addicional per l’import que considerem més adequat, ja sigui fiador solidari, aval bancari, etc.

3r IMPOST SOBRE TRANSMISSIONS PATRIMONIALS:

A partir d’ara l’arrendament d’habitatge (“per a ús estable i permanent”) està exempt del pagament d’aquest impost. Aquesta mesura eximeix als arrendataris de pagar la quota de l’ITP dels arrendaments d’habitatge. No obstant això, no allibera als arrendataris i arrendadors de la seva obligació de tramitar i presentar la liquidació a Hisenda com a exempt – sense pagament de quota.

4t.- DESPESES DE FORMALITZACIÓ I COMERCIALITZACIÓ DEL CONTRACTE:

La reforma estableix que seran en tot cas a càrrec de l’arrendador si aquest és persona jurídica, tret que es generin directament per iniciativa de l’inquilí. Parlem exclusivament d’aquest tipus de despeses inherents a la contractació (immobiliària, redacció de contractes), no de les que es generen després com a conseqüència de l’arrendament: consums d’aigua, llum, etc.

5è.- RÈGIM DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT CELEBRATS AMB ANTERIORITAT A l’ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:

Els contractes d’arrendament sotmesos a la LAU que s’hagin signat amb anterioritat a l’entrada en vigor d’aquest Decret llei continuen regint-se per la normativa que els era aplicable, encara que podran adaptar-se al que es disposa en aquesta reforma si totes dues parts, arrendador i arrendatari, hi estan d’acord.